Предлагаемый налог на «pied-à-terre» в Нью-Йорке, введенный для сбора средств, спровоцирует масштабные судебные разбирательства по поводу методики оценки элитной недвижимости.
Суть инициативы и цели сбора средств
Правительство штата Нью-Йорк и мэр Нью-Йорка предложили ввести ежегодный дополнительный налог (surtax) на нежилое жилье, стоимость которого превышает 5 миллионов долларов. Целью данной меры является привлечение около 500 миллионов долларов ежегодно для покрытия дефицита бюджета города.
- Объект налогообложения: Вторичное жилье (non-primary residential real estate) стоимостью свыше $5 млн.
- Инициаторы: Губернатор Кэти Хопуль и мэр Зохран Мамдани.
- Цель: Пополнение бюджета города.
Проблема оценки: Источник будущих споров
Эксперты в области недвижимости и юристы предупреждают, что сам факт введения налога ставит город перед необходимостью разработки новой, сложной системы оценки элитной недвижимости. Основная проблема заключается в том, что существующая система налога на имущество Нью-Йорка систематически занижает реальную рыночную стоимость кондоминиумов и кооперативов.
Ключевые вопросы, которые вызывают озабоченность у аналитиков:
- Кто будет определять налогооблагаемую стоимость — владелец или город?
- Потребуется ли владельцам ежегодное привлечение независимых оценщиков?
- Как город будет справляться с ожидаемым потоком судебных исков, оспаривающих расчеты?
Правовые и рыночные сложности
Прошлые предложения о таком налоге включали прогрессивные ставки, например, в 2019 году предполагался налог 0,5% на стоимость от $5 млн, 1,5% — от $10 млн и 4% — свыше $25 млн.
Однако для взимания нового налога потребуется верификация двух параметров: подтверждение нерезидентства и точная рыночная стоимость. По оценкам, около 13 000 объектов в Нью-Йорке могут попасть под действие налога.
Главный вызов — оценка. Поскольку налоги на недвижимость являются крупнейшим источником дохода для Нью-Йорка (более 40% общего дохода), а текущая система занижает стоимость, для достижения целевых $500 млн. чиновники, вероятно, вынуждены будут создавать совершенно новую методологию определения рыночной стоимости.
Противодействие и потенциальные лазейки
Инициатива сталкивается с сильным сопротивлением со стороны всего сектора недвижимости. Кроме того, эксперты отмечают потенциальные способы уклонения от налога:
- Структура владения: Владельцы, приобретающие кондоминиумы через ООО (LLC), могут создать сложности для идентификации.
- Исключения: Возможность освобождения от налога для владельцев, сдающих жилье в долгосрочную аренду, может быть использована для создания лазеек.
- Манипуляция оценками: Существует риск, что владельцы будут добиваться оценки своих объектов чуть ниже пороговых значений налогообложения (например, $4,98 млн вместо $5 млн), чтобы избежать более высоких ставок.
